Stavba domu – projekt, hrubá stavba, cena

Stavba domu je jedním z nejdůležitějších životních kroků. Zároveň jde o investici, která má trvat po generace. Je proto důležité k ní přistupovat s rozvahou a důkladnou přípravou – od výběru dobrého projektanta a výpočtu ceny hrubé stavby až po interiérové drobnosti.

Stavba domu je poměrně náročný proces. Zahrnuje mnoho kroků, od plánování a financování až po samotnou realizaci a konečnou kolaudaci.

První krok – pozemek

Prvním krokem, který by se měl začít řešit ještě před hledáním vhodného projektanta a samotným začátkem stavby, je najít si vhodné místo, tedy pozemek, kde bude budoucí dům stát. Pokud člověk žádný pozemek nevlastní, je nejvyšší čas poohlédnout se po nějakém ke koupi. Ještě před jeho koupí je však nutné ověřit, jestli se vůbec jedná o stavební parcelu, na které je povoleno stavět.

Pozemek musí splňovat řadu podmínek, například musí mít dostatečnou odstupovou vzdálenost od hranic pozemku. Před koupí je rovněž lepší ověřit si, zda se poblíž pozemku nachází veškerá občanská vybavenost, jaké jsou možnosti dopravního spojení a jestli v dané oblasti neplatí nějaká omezení pro velikost či typ stavby.

Projekt domu

Projekt domu je komplexní dokument, který slouží jako podklad pro veškeré fáze výstavby, od získání stavebního povolení až po samotnou realizaci. Obsahuje podrobné technické informace o navrhované stavbě a zajišťuje soulad s platnými stavebními předpisy a normami.

Kvalitní projekt domu je základem úspěšné stavby. Cena projektu domu se liší v závislosti na složitosti stavby, rozsahu projektové dokumentace a zkušenostech projektanta. Orientačně se pohybuje mezi 3 a 5 % z celkových nákladů na stavbu. Investice do projektu se však mnohonásobně vrátí v podobě ušetřených nákladů na stavební materiál a minimalizovaných chyb během výstavby.

Projekt domu by měl obsahovat průvodní zprávu, architektonickou část (půdorysy, řezy a pohledy stavby, včetně detailů fasád (např. typ fasády domu) a vnitřního uspořádání), statickou část (návrh a posouzení nosné konstrukce stavby, aby splňovala požadavky na únosnost a stabilitu), technologickou část (rozvody topení, vody, kanalizace, elektroinstalací, vzduchotechniky či rozvody rekuperace) a požárně bezpečnostní řešení.

Kdo naopak hledá nákladově nižší a udržitelnější volbu, může zvážit tzv. modulový dům. Další článek se zabývá tím, jak funguje rekuperace.

Jak vybrat vhodného projektanta?

Výběr vhodného projektanta patří mezi nejdůležitější kroky při stavbě domu. Dobrý projektant může ovlivnit jak dobu strávenou na stavbě a její cenu, tak vzhled samotného domu, a často i celkový pohled na věc. Je proto dobré najít si sympatického projektanta, který ví, co dělá, nebojí se komunikovat a svým klientům pečlivě naslouchá, a to i v případě kritiky.

Klíčové kroky:

1. Schůzka na pozemku: Probrání základních parametrů a představ klienta s projektantem.
2. Setkání v kanceláři: Detailní probrání projektu a vytvoření ideové skicy.
3. Ideová skica: Kreslený návrh domu s půdorysy, pohledy, řezy a legendou.
4. Vizualizace: Podrobný 3D návrh pro realističtější představu.
5. Administrativní fáze: Dokumentace k územnímu řízení, stavební povolení, dotace atd.

Ze všeho nejdříve by si měl klient s projektantem domluvit schůzku přímo na pozemku budoucí stavby a pobavit se o základních parametrech a představách. Následně se domluví na dalším setkání v kanceláři či na jiném určeném místě, a proberou společně detaily projektu.

Nutno podotknout, že zatímco někteří klienti mají přesnou představu, jak by budoucí dům měl vypadat, jiní naopak uvítají projektantův pohled na věc a vzhled stavby přenechají plně jeho moci.

Jakmile klient poskytne dostatečné podklady k pozemku, projektant vytvoří ideovou skicu, neboli kreslený návrh domu. Tento návrh obsahuje půdorysy domu, pohledy z různých stran, řezy s upřesněním tloušťky stěn, komínu apod., legendu zmíněných pojmů a měřítko, ve kterém byl zakreslen.

Skica slouží především k ověření porozumění si projektanta s klientem, tedy zda představa klienta souhlasí s vyobrazením na papíře.

Po skice obvykle následuje vizualizace projektu (většinou se jedná o 3D návrh zpracovaný v PC programu), která obsahuje podrobnější detaily stavby a dává klientovi realističtější pohled. Pokud se klient s projektantem dohodne na spolupráci, následují administrativní fáze projektu – dokumentace k územnímu řízení, stavební povolení, vyřízení případné žádosti o dotaci a podobně.

Pokud si klient v jakékoliv fázi projektu není jistý, zda si vybral vhodného projektanta, může kdykoliv odstoupit a domluvit se s projektantem jiným. Jde především o to, aby byl se stavbou sám spokojený a dával najevo svůj případný nesouhlas.

Kolik stojí postavit dům?

Cena stavby domu se liší v závislosti na mnoha faktorech. Jinou cenu bude mít bungalov, jinou zděný patrový dům – stejně tak cenu ovlivňuje velikost zastavěné a obytné plochy, v jaké lokalitě se nachází a volba stavebních materiálů a technologií. Ušetřit se dá na vlastní práci, u které je ovšem nutné počítat s investicí do nářadí a času, který stavba zabere.

---

Stavba domu se obvykle pohybuje v řádu milionů korun – v případě nedostatku financí je dobré sjednat si včas hypotéku či půjčku na bydlení, která pokryje alespoň část nákladů.

---

V průměru se cena stavby rodinného domu v České republice v roce 2024 pohybuje mezi 18 000 Kč a 26 000 Kč za metr čtvereční užitné plochy. To znamená, že dům o 100 metrech čtverečních může stát mezi 1,8 miliony Kč a 2,6 miliony Kč. Je však důležité zdůraznit, že se jedná pouze o průměrné ceny. Skutečné náklady na stavbu domu se mohou lišit.

Cena stavby domu:

• Hrubá stavba: Základy, zdi, střecha a okna obvykle tvoří 40-50 % celkových nákladů na stavbu.
• Dokončovací práce: Podlahy, omítky, elektroinstalace a topení obvykle tvoří 30-40 % celkových nákladů na stavbu.
• Ostatní náklady: Poplatky za projektovou dokumentaci, povolení a pojištění obvykle tvoří 10-20 % celkových nákladů na stavbu.

Kromě ceny samotné stavby je nutné počítat i s dalšími náklady, jako jsou např. poplatky za stavební povolení, poplatky za připojení k inženýrským sítím, náklady na kolaudaci či náklady na vybavení interiéru.

Cena hrubé stavby

Hrubá stavba zahrnuje základy, zdivo, stropy, střechu a rozvody. Její cena se obvykle pohybuje mezi 40 a 60 % celkových nákladů na stavbu. Pro orientaci můžou pomoci online kalkulačky hrubé stavby, které zohlední typ domu, jeho velikost a lokalitu.

Dřevostavby se těší velké popularitě díky rychlé výstavbě, nízké energetické náročnosti a příjemnému klimatu v interiéru. Cena dřevostavby za m2 se pohybuje okolo 15 000 Kč až 25 000 Kč.

Zděné domy patří k nejrozšířenějším typům staveb a těší se velké oblibě pro své jedinečné vlastnosti. Nabízí řadu benefitů, které z nich dělají ideální volbu pro ty, kteří hledají komfortní, odolné a trvalé bydlení. Cena hrubé stavby zděného domu za m2 se obvykle pohybuje mezi 10 000 Kč a 25 000 Kč.

Cena domu za m2

Celková cena domu za m2 se liší v závislosti na výše uvedených faktorech. Orientačně se však lze bavit o rozmezí 30 000 Kč až 50 000 Kč za m2 u zděných domů a 20 000 Kč až 35 000 Kč za m2 u dřevostaveb.

Cena za m2 u hrubé stavby je nižší než u tzv. domu na klíč, nezahrnuje však dokončovací práce, rozvody, sanity a další. Dům na klíč je dražší, avšak odpadá u něj starost s koordinací jednotlivých řemeslníků.

Hypotéka, nebo půjčka na bydlení?

Stavba domu se obvykle pohybuje v řádu milionů korun – v případě nedostatku financí je dobré sjednat si včas hypotéku či půjčku na bydlení. Hypotéka je běžný způsob financování koupě domu v České republice. Jedná se o úvěr od banky, který umožňuje financovat většinu ceny nemovitosti a splácet ji po dobu až 30 let.

Půjčka na bydlení je speciálním typem účelové půjčky, která je určena pro investici do nemovitostí. Může být vhodným řešením pro ty, kteří nemohou doložit dostatečnou akontaci na hypotéku, potřebují financovat menší rekonstrukci nebo vybavení domácnosti, nebo si chtějí peníze půjčit na kratší dobu.

Schodiště

Důležitou součástí každého domu je schodiště. Pro jeho správný výpočet je nutné znát rozměry prostoru, výšku mezi patry a požadovaný sklon schodů.

Výpočet schodiště je pouze prvním krokem k jeho realizaci. Následuje návrh schodiště, který by měl provést zkušený projektant. Projektant zohlední všechny výše uvedené faktory a navrhne schodiště, které bude splňovat všechny požadavky, a to po stránce funkční i estetické.

Schodiště musí splňovat požární předpisy, které stanovují minimální šířku schodišťového ramene, počet únikových výstupů a další požadavky, mělo by ladit s celkovým designem domu a je pro něj nutné vyčlenit dostatek místa, a to jak v půdorysu, tak i ve výšce.

Při výběru schodiště je důležité zvážit i materiál, ze kterého bude schodiště vyrobeno. Nejpoužívanějšími materiály jsou dřevo, kov, beton a sklo. Každý materiál má své vlastní vlastnosti a výhody.

Výpočet schodiště

Výška schodiště se měří od čisté podlahy v přízemí po čistou podlahu v patře. Výška stupně by se měla pohybovat v rozmezí 150 až 190 mm, optimální hodnota je 170 mm. Počet schodů by měl být vždy sudý, aby nahoře i dole bylo podest.

Šířka schodišťového ramene by měla být minimálně 900 mm u jednoramenného schodiště a 1200 mm u oboustranného schodiště. Hloubka stupně by se měla pohybovat v rozmezí 260 až 320 mm.

Výška schodiště:

• Měří se od čisté podlahy v přízemí po čistou podlahu v patře.
• Doporučená výška stupně: 150-190 mm (optimální 170 mm).
• Počet schodů vždy sudý (kvůli podestám nahoře a dole).

Šířka schodiště:

• Minimální šířka ramene: Jednoramenné schodiště – 900 mm, oboustranné schodiště – 1200 mm
• Hloubka stupně: 260 – 320 mm

S výpočtem schodiště můžou pomoci online kalkulačky, které zároveň poskytují náhled předpokládaného designu. Pro budoucí užití domu je možné u schodů zabudovat výtah ve formě plošiny nebo sedacího výtahu.

Na co by se nemělo zapomínat před stavbou domu?

Aby stavba domu proběhla hladce a bez komplikací, je potřeba zajistit mnohem více, než jen pozemek, peníze a vhodného projektanta. Čas by se měl věnovat také pečlivému výběru spolehlivé stavební firmy s dobrými recenzemi a bohatými zkušenostmi.

Důležitou součástí stavby je také stavební dozor – ten lze vykonávat svépomocí (je však nutné počítat s případnými komplikacemi), nebo si zajistit odborníka, který dohlédne na to, aby stavba probíhala podle plánů.

Klient by si měl zajistit připojení k nezbytným inženýrským sítím, jako je elektřina, plyn, voda a kanalizace, a taky adekvátní pojištění nemovitosti proti rizikům, jako jsou škody způsobené počasím, krádež nebo neočekávané události. Za zvážení stojí i energetická úspora, které může klient dosáhnout výběrem vhodného stavebního materiálu pro minimalizaci provozních nákladů.

Jakmile již stavba probíhá, každý by měl dbát na ochranu sebe i okolí a dodržovat bezpečnostní předpisy, aby se všichni zúčastnění vyhnuli případným úrazům. Po dokončení stavby se nesmí zapomínat na důkladný úklid a rekultivaci okolí staveniště.

Investice do budoucna – tipy

Při stavbě domu je dobré zvážit pár doplňků, které sice stojí peníze, avšak v budoucnu se můžou ukázat jako dobrá investice. Do čeho je dobré při stavbě domu investovat?

• Zateplení domu – kvalitní zateplení může ušetřit spoustu peněz.
• Domácí větrná elektrárna – větrná elektrárna může být krokem k energetické nezávislosti.
• Fotovoltaika – solární panely mohou zvýšit hodnotu nemovitosti (jaká je cena montáže solárních panelů).
• Tepelné čerpadlo – produkují minimum emisí CO2 a skleníkových plynů, čímž přispívají k ochraně životního prostředí, tepelné čerpadlo také pomůže se zvýšením tržní hodnoty domu pro budoucí prodej. Ceny tepelných čerpadel se pohybují od desítek po stovky tisíc korun.

Ať už se klient rozhodne jen pro jednu z možností, nebo zkombinuje všechny investice dohromady, v obou případech si může být jistý, že se mu prvotní náklady v budoucnu vrátí v podobě úspor. Vyplatí se zaměřit i na to, kolik stojí voda a jak ušetřit.

Stavba domu je komplexní proces, který vyžaduje důkladnou přípravu, promyšlené plánování a průběžnou kontrolu. Pokud jí klient věnuje dostatek času, pečlivě vybírá vhodného projektanta, nebojí se se všemi zúčastněnými komunikovat, podává případnou konstruktivní kritiku a zodpovědně přistupuje ke všem předpisům, lze minimalizovat případná rizika a zajistit hladký průběh stavby vysněného domu.